Игорь Проваторов
Стремление людей жить лучше отлично сформулировано в расхожем выражении «Жить хорошо! А хорошо жить – еще лучше!»
В 2001 года начался рост украинской экономики (в 2004 году он достиг рекордного уровня в 14%). Росли доходы населения, росли доходы предприятий и на рынке появился избыток денег. А избыток денег как водится, идет на повышение комфорта жизни. Тогда на Украине стали часто раздаваться такие выражения как «строительный бум» и «бум ипотечного кредитования». Что они собой представляли, и к чему привели жителей Украины эти «бумы» можно увидеть на примере одного конкретного города.
Полтава – областной центр, традиционно считающийся небогатым городом. Однако увеличение доходов людей и доступность ипотечного кредитования вызвала строительный бум в городе, и взвинтила цену на жилье.
Для того чтобы получить кредит на покупку или строительство жилья достаточно было придти в любой банк со справкой о доходах за последние 6 месяцев (подлинность которой естественно никто не проверял) и получить деньги в кредит сроком до 20 лет и без первого взноса. При этом банк брал в залог то, на что выдавался кредит.
Основной валютой кредитования стал доллар США. Это связано с тем, что кредиты в украинской гривне выдавались под 16 – 18% годовых, а в долларе под 10-12%. При этом доллар «стоял как вкопанный» — 4,85 грн.
Было выгодно гражданам – меньше платить процентов, было выгодно банкам. Банки брали на международном валютном рынке кредиты под 3-5% годовых, а выдавали под 10-12%, имея рентабельность 100% неплохо наживались.
Такая «щедрость» банков повлекла за собой с 2004 по 2008 год ежегодный рост цен на жилье и землю на 30-40%, а количество сделок с использованием банковского кредита превысило 50%.
Кроме того стала популярной спекуляция жильем и землей. Доля перекупщиков в структуре покупателей достигла 30%. В связи с постоянным ростом цен перекупщики умудрялись зарабатывать до $300 на квадратном метре, перепродавая через год ранее купленное жилье.
Несмотря на большое количество новостроек, ажиотаж привел к дефициту жилья а, следовательно, к дополнительному повышению цен. Не глядя на то, что стоимость квадратного метра выросла до $1000 – 1400, а в элитных домах в центральной части города до $3000 – 3300 (что сопоставимо со столичным уровнем цен), до 90% квартир раскупались еще на стадии закладки фундамента.
Дороговизна покупки нового жилья (ведь покупатель получает «голую коробку», отделка которой может стоить 50-100% стоимости самого жилья) повлекла за собой спрос на коттеджи. Благодаря этому в Полтаве вырос первый коттеджный городок «Бавария». Здесь объекты площадью 200 кв. м «под ключ» предлагались из расчета $1400 за кв. м.
Также выросла цена на земельные участки, которая в спальных районах достигла $3000 – 5000 за сотку.
В общем ситуация подобная Полтаве была характерна для всей Украины, за исключением откровенно депрессивных районов. Конечно, все ценовые рекорды побили Киев и Крым. Не пасли крайних и города – миллионеры и другие областные центры.
Но как говорится, сколько ниточке не виться… В 2008 году разразился мировой финансовый кризис. Относительно Украины, он более всего поразил именно строительную отрасль и банковский сектор. Замерли стройки, исчезло ипотечное кредитование. Многие потеряли работу, у тех, кто работу не потерял, снизилась зарплата, доллар вырос в цене на 90% по отношению к украинской гривне. А если к этому всему приплюсовать инфляцию, то стает ясно, что для украинского заемщика наступили тяжелые времена – платить надо, но нечем.
По данным Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА) на 1 января 2010 года общий размер ипотечного портфеля украинских банков составил 105 млрд. гривен. Всего выдано порядка 430 тыс. кредитов в среднем на сумму 240 тыс. грн. каждый.
По данным Национального банка, объем проблемных займов в кредитном портфеле украинских банков к началу 2010 года достиг почти 61 млрд. грн. (8,1%). Эксперты считают, что официальный показатель проблемных кредитов серьезно занижен, по их подсчетам, около 8-10% в кредитном портфеле украинских банков составляют только так называемые «безнадежные» кредиты, возвращать которые заемщики не собираются. Удельный же вес просроченной задолженности как минимум вдвое больше.
Рекордные темпы роста демонстрирует в первую очередь ипотечная «проблемка». По данным УНИА, с ноября 2008 года она возросла в 10 раз — на 7,2 млрд. грн. Однако эксперты считают, что в перспективе удельный вес потенциально проблемных ипотечных займов может составить 60-70% от общего объема ипотечных кредитов. Причина в том, что население не в состоянии обслуживать валютные долги из-за сокрушительной девальвации гривны, снижения доходов, ухудшения экономической ситуации на Украине.
Но не обязательно слушать экспертов, УНИА и Нацбанк, достаточно пообщаться с людьми, чтобы понять, что с кредитными проблемами столкнулось большинство граждан, и жизнь у них изменилась в худшую сторону. Теперь заемщики и их родственники знают, что такое суды, коллекторы, исполнительная служба, которые буквально «заедают» людей, и целые семьи постоянно живут в состоянии глубокого стресса. Причем простые заемщики (а таких большинство) не могут противостоять своим кредиторам, на стороне которых мощные юридические службы и главное деньги. По мнению самих банкиров сейчас, каждый третий заемщик несвоевременно обслуживает долг, а каждый десятый – вообще не в состоянии делать платежи.
Сегодня суды выносят решения в пользу банков – кредиторов не только без участия заемщиков, но последних, как правило, даже не извещают о судебном разбирательстве. Надо полагать, что банки очень плотно «сотрудничают» с судами в финансовом отношении. Заемщик зачастую узнает о том, что его имущество арестовано, или выставлено на торги только тогда, когда к нему приходит судебный исполнитель.
Кроме того дешевые залоговые квартиры практически никогда не попадают в открытую продажу. В течение нескольких дней они расходятся по «своим» покупателям, предложившим хороший откат.
В ближайшее время ожидается активизация продаж через аукционы так называемого конфиската – принудительно изъятого имущества. Но она ничего хорошего не несет не только заемщику, но и рядовому покупателю. При принудительной продаже цена имущества определяется независимой оценочной компанией. Если первые торги на аукционе не состоялись, на следующие торги цена может быть снижена на 25%, на следующие еще, и так далее. С помощью нехитрых уловок, таких как срыв торгов либо отзыв первоначального (самого дорогого) предложения о покупке залога, можно повторно выставлять лот на аукцион. После нескольких «торгов» цена может быть снижена чуть ли не до ноля. И опять же за бесценок купят жилье очередные «свои».
Только вот для заемщика, чье жилье продают радости мало. В случае реализации объекта обеспечения по цене меньшей, чем остаток по кредиту, его никто не избавляет от оплаты суммы, которая не была закрыта средствами от продажи залога.
Что дальше? А дальше человек попадает в финансовое рабство к банку, у которого брал кредит и … государству? — штрафные санкции, оплата судебных издержек, 10% от стоимости реализованного имущества – исполнительной службе и так далее и тому подобное. Потом человеку не за что купить еду себе и своим детям, нет денег на лекарства и другие блага цивилизации. Человек стает нервным, голодным и злым, перестает ощущать себя полноценным членом общества, перестает любить Родину, а может даже начинает подумывать о суициде!
К сожалению, государство, которое и есть виновником того, что украинский кризис «самый-самый» в мире, ничего не сделало для защиты прав своих граждан (как это сделали в других странах), ничего не сделало, чтобы помочь выкарабкаться из этой финансовой прорвы! А ведь кредиты брали экономически активные люди, а ведь люди просто хотели жить лучше…
Послесловие
Сегодня некоторые банки возобновили ипотечное кредитование, которое, однако, не по зубам заемщикам. Сейчас можно взять кредит на покупку жилья под 25-50% годовых и с 50% первоначальным взносом. Но при таких условиях стоимость денег взятых в кредит через каждые два-четыре года удваивается. То есть, купив квартиру в кредит сроком на 10 лет и стоимостью $100 тыс., она обойдется заемщику примерно в $300 тыс. Но ведь такое кредитование лишено всякого смысла.
Пока не кому не ясно чем закончится для жителей Украины бум ипотечного кредитования 2004-2008 годов. Ясно одно — как раньше не будет.
© И.Г.Проваторов 2010